Huurverhoging per 01-07-2020

Huurverhoging_2020Laatste update: 04-05-2020, scrol naar beneden

Ieder jaar worden de huren van de sociale woningsector herzien. Dat gaat ook dit jaar weer gebeuren. Daar zijn wel regels voor en daarom geeft de overheid jaarlijks informatie via een circulaire.  Het gaat over huurtoeslag, inkomensgrenzen, verkoopregels, inkomensafhankelijke huurverhoging en overige bedragen. En ook over de AOW-leeftijd, vervallen van de maximale inkomensgrenzen en de indexering van de eigen bijdrage voor de huurtoeslag.

Woningcorporatie Fien Wonen, Huurders Belang Zederik en gemeente Vijfheerenlanden maken jaarlijks prestatieafspraken. Hierin is afgesproken is opgenomen dat partijen streven naar een betaalbare sociale huurwoningvoorraad.

De overkoepelende organisatie van de woningcorporaties Eades en landelijke organisatie van de huurders, de Woonbond, hebben een sociaal huurakkoord afgesloten. Hier conformeert Fien Wonen zich aan.

Wat is de maximale huurverhoging in 2020?
De rijksoverheid heeft hier regels voor opgesteld.

Dit jaar heeft Fien Wonen gekozen voor een wat andere aanpak. Alle complexen woningen zijn in het verleden opnieuw in kaart gebracht. Er zijn oude woningen die wellicht binnen een zekere tijd worden gesloopt. Maar ook mooie luxe moderne en energiezuinige woningen. Fien Wonen wenst daar enigszins op in te spelen door de huren wat rechtvaardiger aan te passen.

De procedure voor het vaststellen van de huren is:

  1. Fien Wonen vraagt een (verplicht) advies aan de huurdersorganisaties.
    Dat zijn voor Vijfheerenlanden Huurders Belang Zederik (HBZ) en voor Hardinxveld-Giessendam Huurdersraad Hardinxveld-Giessendam (HRHG).
    Beide huurdersraden trekken hierin gezamelijk op.
    Binnen 6 weken dient het advies bij Fien Wonen binnen te zijn. Daarna heeft Fien Wonen maximaal 2 weken de tijd voor een reactie.
  2. De huurdersraden brengen een gefundeerd advies uit.
    Een advies kan natuurlijk worden genegeerd maar dat is wettelijk niet toegestaan. Fien Wonen met met steekhoudende argumenten reageren.
  3. Fien Wonen stelt de huurprijzen vast.

DAEB en niet-DAEB

DAEB-woningen zijn  woningen die voor een woningcorporatie vallen onder ‘diensten van algemeen economisch belang‘. Dit zijn de sociale huurwoningen. De woningen in de vrije sector zijn niet-DAEB woningen.

Inflatie

Inflatie is een stijging van het algemeen prijspeil. Voor de periode van 01-12-2018 tot 01-12-2019 bedraagt dit 2,6%. In deze periode zijn veel spullen dus 2.6% in prijs gestegen. Daar heeft een woningcorporatie ook mee te maken.

Streefhuur volgens Fien Wonen

Fien Wonen gaat de huurverhoging koppelen aan de ‘streefhuur’ van alle woningen. De streefhuur is de huurprijs die een woning zou krijgen op het moment dat er een nieuwe huurder in komt (bij mutatie). De streefhuur wordt bepaald door te kijken naar betaalbaarheid voor onze doelgroep, waarmee we rekening houden met de overheidsregels voor huurtoeslag en passend toewijzen. Op deze manier proberen we de beschikbare woningvoorraad zo passend mogelijk te verhuren bij de inkomens van de huurders. Uiteraard gelden ook de wettelijke normen en regels voor de huurverhoging, net als gemaakte afspraken met de huurdersorganisatie.

Toewijzingscategorie

Fien Wonen realiseren zich nadien dat het begrip “streefhuur” voor de gemiddelde huurder heel lastig is te doorgronden. Fien Wonen heeft zelfs geconcludeerd het vrijwel onmogelijk om de definitie ‘streefhuur’ bijna niet goed uit te kunnen leggen aan de gemiddelde huurder. Dit bleek ook uit vragen die de huurdersorganisaties HBZ en HRHG hebben en de bij HBZ en HRHG binnengekomen vragen.
Het principe om via een onderstaande ‘staffel’ de huurverhoging door te voeren blijft echter overeind. Fien Wonen kiest er voor om één en ander te versimpelen. Voor de huurverhoging hanteert Fien Wonen niet meer de streefhuur als basis, maar de toewijzingscategorie.

Fien Wonen hanteert 4 categorieën:

  1. € 432,511 voor ‘jongerenwoningen’ (kwaliteitskortingsgrens)
  2. € 619,01 voor 1- en 2- persoonshuishoudens (eerste aftoppingsgrens)
  3. € 663,40 voor meerpersoonshuishoudens (tweede aftoppingsgrens)
  4. € 737,14 voor de secundaire doelgroep (liberalisatiegrens

Bij een nieuw huurcontract en het bepalen van de maximaal te betalen huur speelt de streefhuur wel een rol. Ook een rol speelt of er schaarste of een overschot aan sociale huurwoningen is in een dorp. Dit is vastgelegd in een uitgebreid onderzoek: de Portefeuillestrategie.

Voorbeeld

Uitleg, met de percentages in de tabel uit het voorstel van Fien Wonen. Dit zijn nog niet de werkelijke percentages:Toewijzingscategirie__Voorbeeldtabel_2020_001

Huurders die minder dan meer € 43.574,00 per jaar verdienen zijn de zogenaamde sociale huurders. Energielabels tellen niet mee, dus ook de aangelegde PV-panelen spelen geen rol.
Neem huurder 1 uit de tabel:
Die huurders heeft een huidige huur van € 390,57. Zijn toewijzingscategorie is € 619,01. Dat zou betekenen dat hij € 228,44 onder de toewijzingscategorie zit. Omdat deze huurder zo ver van zijn toewijzingscategorie zit en dus eigenlijk te goedkoop woont wordt de huur met 5,10% verhoogd. Dat levert een huurverhoging van € 19,92. op. Het gaat daarom best nog lang duren voordat deze huurder op de tuur conform de toewijzingscategorie zit. De 5,10% is inclusief inflatie van 2,60%. De extra huurverhoging is dan 2,5%.
Huurder 4 zit al op de huurcategorie en krijgt helemaal geen huurverhoging. Ook geen inflatiecorrectie.
Huurders die meer € 43.574,00 per jaar verdienen, punt 5 van het voorstel, betalen de hoofdprijs: 6,6% huurverhoging.

Voorstel Fien Wonen voor de huurverhoging per 01-07-2020 in Vijfheerenlanden en Hardinxveld-Giessendam

We komen dan uit op het volgende voorstel voor huurverhoging (na advies van de huurdersraden wordt de definitieve percentages voor de huurverhoging bepaald):

  1. We stellen voor de huur richting toewijzingscategorie te brengen. We doen dit op een manier waarmee we rechtvaardigheid nastreven en de lasten gelijk proberen te verdelen.
  2. Dit leidt tot de volgende verdeling:
    1. a. Huurverhoging van 0 tot 2,5% van woningen, waarvan de huidige contract-huur vlak onder, op of boven de toewijzingscategorie ligt (ruim 450 woningen).
    2. Huurverhoging van 2,6% (inflatie) voor DAEB-woningen, waarvan de contract-huur onder streefhuur ligt (tot ongeveer € 100,- onder toewijzingscategorie). Dit betreft bijna 800 woningen.
    3. Huurverhoging van 3,6% (inflatie + 1 %). voor DAEB-woningen, waarvan de contract-huur ruim onder de toewijzingscategorie ligt (ongeveer
      € 100,- tot € 150,- onder de toewijzingscategorie). Dit betreft ruim 900 woningen.
    4. Huurverhoging van 5,1% (de wettelijk maximale norm) voor DAEB-woningen, waarvan de contract-huur ver onder de toewijzingscategorie ligt (meer dan
      € 150,- onder de streefhuur). Dit betreft ongeveer 500 woningen.
  3. Huurverhoging van 2,6% (inflatie) voor woningen die zijn gelabeld voor de doelgroep onder 23 jaar.
  4. Huurverhoging van 2,6% (inflatie) voor de woningen met een vrije sector huurcontract.
  5. Inkomensafhankelijke huurverhoging van 6,6% (wettelijk maximum) voor huishoudens waarbij het inkomen boven de – wettelijk vastgestelde – inkomensgrens van de sociale doelgroep ligt
    (>€ 43.574,-). We streven ‘redelijkheid’ na over de huurprijs voor mensen met een hoger inkomen, we gaan niet ‘eindeloos’ verhogen. Voor dit jaar zien we dat de ruimte voor verhoging er nog wel is.
  6. Huurverhoging 0 % voor de projectwoningen aan de Sluisweg en Fredrikstraat in Hardinxveld-Giessendam (deze woningen worden gesloopt).
  7. Huurverhoging 4,1% voor standplaatsen.
  8. Huurverhoging 2,6% voor garages en parkeerplaatsen.

Niet iedere huurder krijgt dezelfde huurverhoging

Het toekennen van de huurverhoging is nu maatwerk. U kunt bijvoorbeeld een andere huurverhoging krijgen dan uw buren. Zie het voorgaande voorbeeld. Uit dit voorbeeld ziet u dat het beoordelen van de huurverhoging voor een specifieke woning een lastige zaak is waarbij veel gegevens nodig zijn. HBZ EN HRHG adviseren Fien Wonen om een bemenst laagdrempelig huurdersloket in te richten waar u uitleg kunt krijgen als de brief van Fien Wonen voor u niet duidelijk is.

Advies van de huurdersraden HBZ en HRHG

Beide huurdersraden komen binnenkort bijeen en raadplegen hun achterban. Uiterlijk 27-03-2020 dient ons advies binnen te zijn. U ziet waarschijnlijk dat deze adviesaanvraag over de huurverhoging geen gemakkelijke opgave is.

Net zoals vorig jaar wil HBZ weer uw reactie horen. Dat geeft ons advies meer draagkracht. Nu beslist een bestuur van 4 personen over een zaak die 1250 wooneenheden met één of meer personen aangaat.

Via onze onze ledenraadpleegpagina kon u uw mening geven. Aan aantal huurders deden dat en dat heeft ons erg geholpen. Dank u wel!!

De huurdersorganisaties HBZ (Vijfheerenlanden) en HRHG (Hardinxveld-Giessendam) brachten 24-03-2020 een gezamenlijk advies uit aan Fien Wonen. Dat was een monsterklus. We konden niet meer bijeen komen vanwege het Coronavirus en niet alle personen van Fien Wonen waren steeds aanwezig. Dit omdat er ook nog een voorjaarsvakantie tussen zat waarop medewerkers van Fien Wonen en niet alle bestuursleden van HBZ en HRHG bijeen konden komen en overleggen. En dan natuurlijk de totaal gewijzigde opzet voor het vaststellen van de huren waarvan we ook melding maken in het advies. Maar het is wel gelukt! Ook onder moeilijke omstandigheden kunnen we ons steentje bijdragen en daar ben zijn we best wel trots op.

We zijn in dit advies niet over één nacht ijs gegaan: we hebben de achterban erbij betrokken en iedere bestuurder kon zijn/haar percentages aangeven en eigen inbreng hebben. Dit advies is derhalve zeer breed gedragen door de volledige besturen van HBZ en HRHG. We vertrouwen er op dat Fien Wonen dit herkent.

We hebben ook de conceptbrief die naar de huurders gaat beoordeeld en voorstellen tot aanpassingen gedaan. Wij willen dat de huurders optimaal worden geïnformeerd.

Ons advies is als PDF-bestand in te zien. Dat is nog niet het eindresultaat. Ons advies is op dit moment (25-03-2020) pas één dag verzonden. De reactie van Fien Wonen moet nog binnen komen en daar hebben ze wettelijk twee weken de tijd voor. Zodra er iets te melden valt wordt deze pagina weer geüpdatet.

Update 05-04-2010

2020-04-03__Huurwijzer_en_documenten_HBZ

Iedere huurder in Vijfheerenlanden heeft inmiddels de Huurwijzer van de Woonbond ontvangen met veel informatie over de jaarlijkse huuraanpassingen die helaas huurverhogingen zullen zijn. Ook is daar weer onze begeleidende brief en flyer bijgevoegd zodat bekend is dat u dit pakketje leesvoer van HBZ heeft ontvangen. De aanmeldingen voor onze nieuwsbrief komen weer binnen, waarvoor dank!!

Inmiddels is de reactie van Fien Wonen op ons advies binnen gekomen (02-04-2020). Fien Wonen geeft aan dat de huurdersorganisaties HBZ en HRHG terecht concluderen dat als de huurdersorganisaties de voorgestelde huurverhoging al complex en lastig vindt, dit voor de huurder waarschijnlijk nog lastiger zal zijn. Fien Wonen is het volledig met ons eens dat er op dit moment juist extra aandacht moet zijn voor onze huurders, bij de huidige belangrijke vraagstukken. Fien Wonen realiseert zich dat een complexe huurverhoging hier nu niet goed bij past.

Kort samengevat:
Fien Wonen zal daarom de huurverhoging op de ‘nieuwe’ wijze dit jaar niet invoeren, maar doorschuiven naar volgend jaar (2021). Dit geeft hun ruimte om het gesprek opnieuw met elkaar aan te gaan om tot een goede huurverhoging te komen.  Fien Wonen voert dit jaar wel een huurverhoging door, maar zal hierbij (grotendeels) de systematiek hanteren zoals afgelopen jaren is gedaan. Dat betekent een huurverhoging met inflatie (2,6%) voor alle huurders in de doelgroep.  Fien Wonen ‘topt’ hierbij wel af op de huurtoeslaggrens, zodat woningen een sociale huurprijs behouden. Voor de groep huurders met een inkomen boven de huurtoeslaggrens zal ook dit jaar inkomensafhankelijke huurverhoging worden doorgevoerd. Dit wordt wel gematigd tot 5,2%.

Op dit moment beraden de huurdersorganisaties zich op een antwoord en laten zich hierbij ondersteunen door De Woonbond. Zoals het er nu naar uitziet is dit nieuwe besluit van Fien Wonen voor een aantal groepen huurders een verbetering ten opzichte van het oorspronkelijke voorstel van Fien Wonen, maar we willen gewoon alle aspecten goed kunnen beoordelen om een eindconclusie te kunnen trekken.

Update 07-04-2010

Overleg_001De laatste dagen hebben HBZ en HRHG hard en intensief gewerkt. Beide huurdersorganisaties hebben via e-mail, onlinedocumenten en WhatsApp zeer intensief gecommuniceerd. Ook in deze Coronacrisis weten we elkaar te vinden. Alle bestuursleden hadden volop de mogelijkheid om input te leveren. Dat alles leverde een document op dat vanmorgen naar Fien Wonen is verzonden.

Wij wensen een extra overlegronde. Normaal wordt het volgende driestappen traject doorlopen: Fien Wonen zendt ons een adviesaanvraag, wij reageren met een advies en Fien Wonen geeft ons een reactie. Omdat Fien Wonen in eerste instantie koos voor een huuraanpassing mede op basis van streefhuur/toewijzingscategorie en dat later weer aanpaste vinden HBZ en HRHG een extra overlegronde op zijn plaats. En dit hebben we opgestart via het verzonden document.

In dat document hebben wij aangegeven wat in onze ogen onjuist was en wat beter kan. Wij hebben ook een nader advies gegeven voor de nieuwe huurverhoging. Wij weten dat een huurverhoging van 0% gewoon niet reëel is. Maar vinden de voorgestelde 2,6% in deze tijd te hoog. Daarom hebben we 2% voorgesteld  voor alle huurders in de doelgroep.  Fien Wonen ‘topt’ hierbij wel af op de huurtoeslaggrens, zodat woningen een sociale huurprijs behouden. Voor de groep huurders met een inkomen boven de huurtoeslaggrens zal ook dit jaar inkomensafhankelijke huurverhoging worden doorgevoerd. Fien Wonen wilde dit matigen tot 5,2%. Wij willen dit lager maar de wetgeving regelt dat matigen is toegestaan vanaf 5,1%. Dit hebben wij dan ook geadviseerd.

Vanavond heeft HBZ een Skype-overleg met Fien Wonen. HRHG een aantal dagen later. Fien Wonen zal ook weer schriftelijk reageren.

Update 09-04-2010

We hebben ook deze laatste dagen nog steeds onderling overleg gevoerd en met Fien Wonen. De tijdsdruk was hoog omdat Fien Wonen wettelijk gehouden is om tijdig de huurders een brief te zenden met het voorstel voor de nieuwe huur.

Vandaag ontvingen we een schrijven met de eindbeslissing van Fien Wonen. Het resultaat daarvan voor u als afzonderlijke huurder wordt natuurlijk door Fien Wonen naar u verzonden. Het hangt van een aantal factoren af wat u werkelijk een nieuwe huur gaat betalen. Dat kan variëren van een huurverhoging van 0% tot 5,2%.

Globale reactie van Fien Wonen:

Uitgangspunt voor de huurverhoging voor onze doelgroep is 2,6%, de gemiddelde huursomstijging voor onze doelgroep komt uit op 2,1% doordat:

  • projectwoningen een huurverhoging krijgen van 0%;
  • woningen dicht bij een aftoppingsgrens liggen de huur wordt verhoogd tot aan eerstvolgende aftoppingsgrens waardoor huurders altijd recht houden op dezelfde huurtoeslag als voor de huurverhoging

De inkomensafhankelijke huurverhoging wordt 5,2% in plaats van 6,6%.

Als u het niet eens bent met uw nieuwe huur kunt u contact opnemen met Fien Wonen. Zij hebben ons verzekerd dat ze goed bereikbaar blijven en u goed en met een luisterend en sociaal oor te woord zullen staan.

Reactie HBZ

We hebben nog nooit zoveel tijd besteed aan een advies voor de huurverhoging. We zijn er weken zeer intensief mee bezig geweest. Voor sommigen werd het bijna een dagtaak. Vaak onzichtbaar voor u als huurder, we plaatsen wel regelmatig berichten op deze pagina en op de sociale media.

Overleg_002aHet overleg met Fien Wonen ging er soms heftig aan toe maar u mag dan ook van ons verwachten dat wij ons voor 100% voor u inzetten. Wij denken dat we er redelijkerwijs echt het uiterste hebben uitgehaald. Elke tiende procent huurverhoging wordt bij een volgende huurverhoging weer meer. Wat we nu bespaard hebben is over een aantal jaren nog meer waard geworden.

Nu gaan we ons alvast richten op de systematiek van volgend jaar. Voor dit jaar is grotendeels het systeem van de vorige jaren gehanteerd voor de huurverhoging. Maar volgend jaar zal het nieuwe systeem worden toegepast. Daarmee gaan we na de zomervakantie starten, Als we het nieuwe systeem goed kunnen hanteren worden de huurders geïnformeerd door Fien Wonen en waar nodig ook door ons.

Fien Wonen is en blijft voor de huurprijs uw eerste aanspreekpunt. Wij van HBZ blijven ook nu nog steeds beschikbaar als dat nodig is. Zoals u van ons bent gewend.

Update 16-04-2010

Als u een brief van Fien Wonen heeft ontvangen en als blijkt dat u naar uw mening alle stappen hebt doorlopen en u meent dat u niet voldoende bent gehoord komt de huurdersorganisatie in beeld. Wij hebben daarvoor een aparte pagina.

Update 04-05-2020

Fien wonen heeft een pagina op haar website geplaatst om digitaal huurbevriezing of –verlaging aan te vragen.

Naslag

 

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit /  Bijwerken )

Google photo

Je reageert onder je Google account. Log uit /  Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit /  Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit /  Bijwerken )

Verbinden met %s