Huurverhoging 2022

Fien Wonen heeft de brieven voor de huurverhoging per 01-07-2022 verzonden.

Onder de nieuwe huurbedragen staat deze alinea:

De huurverhogingen bespreken wij elk jaar met de Huurdersraad Hardinxveld-Giessendam en Huurders Belang Zederik. Ook dit jaar hebben zij ons hierover geadviseerd.

Wij vinden dit wel erg kort door de bocht. Het lijkt nu dat wij het volledig eens zijn met deze huurverhoging. Daarom is enig inzicht in het adviesproces belangrijk.

Hoe komt een huurverhoging tot stand?

De beide huurdersorganisaties Huurders Belang Zederik (HBZ) en Huurdersraad Hardinxveld-Giessendam (HRHG) ontvangen een adviesaanvraag. Hier geeft Fien Wonen haar plannen aan voor een nieuwe huurprijs. De huurdersorganisaties hebben maximaal 6 weken de tijd om te adviseren. Dit is voor Fien Wonen geen bindend advies. Fien Wonen moet binnen 2 weken met een onderbouwde reactie komen en mag van ons advies afwijken.

Adviesaanvraag door Fien Wonen

Wij ontvingen 31-03-2022 een adviesaanvraag Huurverhoging 2022 met de volgende kernpunten:

  1. Huurprijzen van huurwoningen waarbij het huishoudinkomen binnen de toelatingsgrenzen valt en waarvan de huren maximaal 10% onder de eerstvolgende aftoppingsgrens liggen, stijgen met maximaal inflatie 2,3% – 1% = 1,3%. De huren van deze woningen worden niet verhoogd tot boven de streefhuur tenzij er sprake is van huishoudens met een hoger inkomen (zie 3).
  2. Woningen met huurprijs (ver) onder de aftoppingsgrens (>10%), verhogen we met inflatie + 1 %. Huren worden niet verhoogd tot boven de streefhuur tenzij er sprake is van een huishouden met een hoger inkomen (zie 3).
  3. Fien voert een inkomensafhankelijke huurverhoging door voor huurders in een sociale huurwoning met een hoog (midden)inkomen. Fien doet dit omdat zij van mening is dat deze huurders voor onze woningen de marktwaarde of de eventueel lagere maximaal redelijke huurprijs dienen te betalen. Wij doen dit niet om huurders ‘weg te jagen’ maar vinden het wel redelijk om hen geen sociale huur te laten betalen voor hun woning. Wij realiseren ons dat deze bewoners een positieve bijdrage kunnen leveren aan de buurt en hechten er waarde aan dat zij gewoon in hun woning kunnen blijven wonen. De opbrengsten van de inkomensafhankelijke huurverhoging investeert Fien in betaalbaarheid voor de mensen met lage inkomens, nieuwbouw, renovatie en verduurzaming.

Overleg Fien Wonen met HBZ en HRHG

Voordat we als huurdersorganisaties ons advies formuleerden hadden we 10-03-2022 een bijeenkomst met Fien Wonen. Wij vinden onder andere dat huurders die in een woning zitten met een heel slecht energielabel F en G helemaal geen huurverhoging behoren te krijgen. Er is al zoveel energiearmoede.

Fien Wonen zegde toe dat huurders die in een woning zitten met label F en G geen huurverhoging krijgen, met uitzondering van woningen waarvan de huurders zelf hebben geweigerd om energiebesparende maatregelen (verduurzaming) door Fien Wonen te laten aanbrengen. (De zonnepanelen worden altijd gratis gelegd.)
Dit houdt in dat totaal 41 woningen (in Hardinxveld-Giessendam en Vijfheerenlanden) geen huurverhoging zullen krijgen.

Overigens krijgen de huurders van woningen die gesloopt gaan worden en binnen het sociaal plan vallen ook geen huurverhoging, net zoals in eerdere jaren het geval was.

Wettelijk mocht Fien Wonen een huurverhoging van vaak 2,3% vragen (zie punt 1). Dat is op voorstel van Fien Wonen 1,3% geworden.

Gezamenlijk advies huurverhoging 2022 van HBZ en HRHG

De huurdersorganisaties HBZ en HRHG brachten 19-03-2022 onderstaand advies uit:

  1. Huurprijzen van huurwoningen waarbij het huishoudinkomen binnen de toelatingsgrenzen valt en waarvan de huren maximaal 10% onder de eerstvolgende aftoppingsgrens liggen, stijgen met maximaal inflatie 2,3% – 1% = 1,3%. De huren van deze woningen worden niet verhoogd tot boven de streefhuur tenzij er sprake is van huishoudens met een hoger inkomen (zie 3).
    Reactie/advies:
    Er is door Corona en de explosief stijgende energieprijzen (oorlog Oekraïne) een grote zorg voor energie-armoede. Ook de gemeenten delen deze zorg en houden daar nu bijeenkomsten over. Wij stellen daarom voor om woningen voor bouwjaar 1990 (die vaak een matig energie-label hebben) geen huurverhoging te geven als daar huurders in wonen die door de Belastingdienst in de laagste inkomenscategorie zijn ingedeeld, tenzij de woning reeds aantoonbaar volledig is verduurzaamd. Huurders die door de gemeente worden gekenmerkt als huurders met energie-armoede krijgen ook geen huurverhoging. Tevens wordt door Fien Wonen maatwerk en begeleiding aangeboden, zoals het bezoek van een energiecoach.
  2. Woningen met huurprijs (ver) onder de aftoppingsgrens (>10%), verhogen we met inflatie + 1 %. Huren worden niet verhoogd tot boven de streefhuur tenzij er sprake is van een huishouden met een hoger inkomen (zie 3).
    Reactie:
    Hiermee zijn wij akkoord.
  3. Fien Wonen voert een inkomensafhankelijke huurverhoging door voor huurders in een sociale huurwoning met een hoog (midden)inkomen. Fien doet dit omdat zij van mening is dat deze huurders voor onze woningen de marktwaarde of de eventueel lagere maxi-maal redelijke huurprijs dienen te betalen. Wij doen dit niet om huurders ‘weg te jagen’ maar vinden het wel redelijk om hen geen sociale huur te laten betalen voor hun wo-ning. Fien Wonen verhoogt de huren van de doelgroep van de inkomensafhankelijke huurverhoging met het maximum. Daarbij begrenst Fien Wonen de huren van bewoners die in aanmerking komen voor inkomensafhankelijke huurverhoging tot net boven de liberalisatiegrens op € 765,00 of de eventueel lagere maximaal redelijke huur.
    Reactie/advies:
    Er zijn huurders die enkele jaren een hoog inkomen hadden en daardoor één of meerdere jaren een inkomensafhankelijke huurverhoging kregen. In de adviesaanvraag van 2018 was dat 5,4%, in 2019 was dat 4,3%, in 2020 was dat 6,6%. Dat zijn procenten op procenten op procenten. Daarmee maakten deze huurders een enorme huursprong. Nu kan het zijn dat een huurder in het peiljaar 2020 dat hoge inkomen kwijt raakte. Dat kan door arbeidsongeschiktheid, verlies van zijn/haar baan en pensionering. Deze huurder zou zonder correctie tot in lengte van jaren een nu te hoge huur betalen die ook nog jaarlijks procentueel stijgt. De huidige MG-circulaire voorziet in bepaling 4.3 in correctie van deze percentages voor deze doelgroep. De circulaire beschrijft 2 redenen van inkomensdaling: wijziging van het huishouden en inkomensdaling bij gelijkblijvend huishouden. Fien Wonen weet welke huishoudens dit betreft: zij heeft immers steeds deze extra huurverhoging berekend.
    Beide huurdersorganisaties verzoeken Fien Wonen om in de brieven met de huuraan-zegging en op de website en nieuwsbrieven een duidelijke oproep te plaatsen waarin de betreffende huurder die een voornoemde inkomensdaling heeft gehad om zich te mel-den bij Fien Wonen waarna een terzake deskundig persoon van Fien Wonen samen met de betreffende huurder een berekening kan maken en de huur opnieuw kan vaststellen zonder dat de extra inkomensafhankelijke huurverhogingen hebben plaats gevonden. De bezoeken aan Fien Wonen moeten niet alleen in Hardinxveld-Giessendam mogelijk zijn maar ook in Vijfheerenlanden, bijvoorbeeld Meerkerk.
  4. Huurders van geliberaliseerde niet-DAEB woningen krijgen inflatievolgend huurbeleid dat wil zeggen 2,3%. Dit omdat zij de woning bij aangaan van de huurovereenkomst op markthuur zijn ingestapt.
    Reactie /advies:
    Geef in de aanzeggingsbrief naar deze huurder aan dat dit commerciële verhuur betreft. Indien door een sterke inkomensdaling, bijvoorbeeld door het wegvallen van een partner, de huur te hoog is geworden kan de situatie ontstaan dat deze huurder naar een sociale huurwoning moet verhuizen. Attendeer de huurder ieder jaar in de brief dat het raadzaam is om zich in te laten schrijven bij Woongaard. In schrijnende gevallen zal Fien Wonen door directe bemiddeling in een passende sociale huurwoning voorzien.
  5. Huurders van overig vastgoed, zijnde woonwagens, garages en parkeerplaatsen krijgen een huurverhoging gelijk aan inflatie, dus 2,3%.
    Reactie/advies:
    Huurders die vallen onder onze adviespunten in punt 1 krijgen ook geen huurverhoging conform dit punt 5.
  6. Projectwoningen waarvan de richting voor planaanpak al gekozen is (in complexen Sluis-weg (HG), Fredrikstraat (HG), Kortenhoevenseweg (Lexmond), Marijkestraat (HG) en het Oranjeplein (Meerkerk)), krijgen huurbevriezing en dus geen huurverhoging.
    Reactie/advies:
    Voeg toe: Complex(en) Boorstraat/Stationsstraat (HG).

Conclusie

Je ziet dat de alinea in de brief van Fien Wonen niet weergeeft wat er werkelijk achter de schermen gebeurt. Nadat de adviesaanvraag binnen kwam kwamen de huurdersorganisaties (soms samen met Fien Wonen) in actie:

  • HBZ en HRHG lazen het advies en bespraken dit binnen hun eigen bestuur;
  • We hadden daarbij en daarna steeds onderling overleg;
  • Er was overleg met Fien Wonen;
  • We lieten ons adviseren door de Woonbond;
  • We brachten een advies uit;
  • Fien Wonen reageerde op dit advies;
  • Wij waren het met een aantal punten van deze reactie niet eens en daarom zijn er daarna nog enkele reacties over en weer geweest.

Nogmaals de alinea in de brief van Fien Wonen:
De huurverhogingen bespreken wij elk jaar met de Huurdersraad Hardinxveld-Giessendam en Huurders Belang Zederik. Ook dit jaar hebben zij ons hierover geadviseerd.

Wij hopen dat je nu een beter beeld hebt van de vele uren die wij als huurdersorganisaties aan dit onderwerp hebben besteed. En dat doen we ieder jaar!

Controleer de huurverhoging

Artikel van De Woonbond om je huurverhoging te controleren.

Uitleg van De Woonbond

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit /  Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit /  Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit /  Bijwerken )

Verbinden met %s