Weer die huur omhoog

Algemeen Dagblad, 13-06-2018 – Julia Cornelissen

1 juli is de datum waarop de meeste huren weer enkele procenten omhooggaan. Mag dat zomaar? Een goed moment om eens kritisch naar de rechten en plichten van huurder en verhuurder te kijken.

Het Juridisch Loket behandelde in 2017 meer dan 70.000 vragen over huren, bijna tien procent van alle juridische vragen. De jaarlijkse aankondiging van de huurverhoging zal ook nu weer voor een piek aan vragen zorgen. Dit zijn de vijf meest voorkomende vragen en antwoorden.

1. Wéér die huur omhoog. Welke regels gelden daarvoor?

Eens per jaar mag de huur van een woning worden verhoogd. Meestal gebeurt dat per 1 juli. Voor sociale huurwoningen geldt dat de huurprijs nooit boven de maximale huurprijs voor die woning mag komen.

Die maximale huurprijs is gebaseerd op het puntensysteem voor sociale huurwoningen. Daarbij wordt onder meer gekeken naar soort woning, oppervlakte, het aantal verwarmde ruimtes en de kwaliteit van de keuken en het sanitair. Hoeveel punten jouw huis waard is en wat de maximale huur mag zijn, kun je zelf berekenen met behulp van de huurprijscheck op huurcommissie.nl.

Daarnaast is de maximale verhoging ook afhankelijk van je inkomen. Was het gezamenlijk inkomen van je huishouden in 2016 lager dan 41.056 euro, dan mag de huur in 2018 maximaal 3,9 procent stijgen. Was je inkomen hoger, dan mag de huur maximaal 5,4 procent omhoog.

Als je het niet eens bent met de huurverhoging kun je allereerst proberen er met de verhuurder uit te komen. Als dat niet lukt, kun je een bezwaar indienen bij de Huurcommissie. Die doet dan een uitspraak. Ben je als huurder of verhuurder het daar niet mee eens dan kun je in het uiterste geval naar de kantonrechter stappen voor een definitief oordeel.

Bij huurwoningen in de vrije sector staat de hoogte van de jaarlijkse huurverhoging in het huurcontract. De overheid stelt geen maximale percentages vast. Het is gebruikelijk dat de huur jaarlijks wordt verhoogd met een prijsindexcijfer dat het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) vaststelt. Staat er niets over een verhoging in het contract, dan kan de verhuurder jaarlijks elk voorstel doen.

Maar: dat is slechts een voorstel. En de nieuwe huurprijs geldt pas bij een volgend huurcontract. Als huurder kun je er bezwaar tegen maken. Houdt de verhuurder voet bij stuk dan kan hij de huur opzeggen. Als je daar als huurder niet mee instemt, wacht een gang naar de rechter. Die zal beoordelen of het nieuwe aanbod redelijk is of niet.

2. Moet een verhuurder verplicht onderhoud plegen?

,,Schimmel in de badkamer, lekkage, rottende kozijnen of andere gebreken die samenhangen met achterstallig onderhoud: daar wordt onze Huurderslijn het meest over gebeld”, zegt Marcel Trip van de Woonbond. De telefoon staat de hele dag roodgloeiend met vragen over wie voor het onderhoud moet opdraaien.

Het antwoord: kleine, dagelijkse reparaties, zoals binnenschilderwerk, zijn de verantwoordelijkheid van de huurder. Grote gebreken meld je als huurder bij de verhuurder, die verplicht groot onderhoud moet plegen.

Waar onderhoud achterstallig onderhoud wordt, ontstaan veel problemen. Trip: ,,Een huurder van een sociale huurwoning kan bij achterstallig onderhoud naar de Huurcommissie stappen. Die kan de huurprijs dan tijdelijk verlagen. Dat is een goede stok achter de deur voor de verhuurder om de gebreken aan te pakken, want de huur kan pas weer omhoog als de problemen zijn verholpen.”

Huurders in de vrije sector kunnen niet naar de Huurcommissie stappen, tenzij dat in het huurcontract staat vermeld. Zij komen bij onenigheid over achterstallig onderhoud bij de kantonrechter terecht. ,,Ernstige gebreken, zoals een lekkend dak, zal de verhuurder op korte termijn moeten aanpakken”, zegt Anneke van Kesteren, jurist bij het Juridisch Loket.

3 Hoeveel servicekosten mag mijn verhuurder in rekening brengen?

Een verhuurder mag servicekosten rekenen voor diensten en activiteiten die hij of zij aan huurders levert. Die kosten moeten altijd in het huurcontract staan. Denk daarbij aan het doorberekenen voor het betalen van rekeningen voor gas, water en elektra en klein onderhoud dat wettelijk voor rekening van de huurder is, zoals glazenwassen of het schoonmaken van het trappenhuis.

De verhuurder moet elk jaar een gespecificeerd overzicht van de servicekosten geven, uiterlijk op 30 juni. De kosten moeten redelijk zijn er hij mag er geen winst op maken. Een huurder mag altijd inzage vragen.

4. Kun je als huurder een tijdelijk contract hebben?

Dat kan. ,,De markt voor goedkopere huurwoningen is slecht toegankelijk, onder meer door een gebrek aan doorstroming”, licht huurrechtspecialist Jurjen Tuinman toe. Daardoor is met name de woningnood onder jongeren, studenten, gehandicapten en grote gezinnen hoog. Om dat te bestrijden, experimenteren de grote steden in Nederland met jongeren- en studentencontracten. Val je niet langer in de doelgroep, dan moet je het huis uit. Zo daagde een woningstichting vorig jaar met succes een 27-jarige huurder die weigerde een jongerenhuurwoning te verlaten.

5. Is het terecht dat een nieuwe huurder bemiddelingskosten betaalt?

Nee. Alleen als een huurder expliciet opdracht geeft aan een bemiddelaar om een woning voor hem of haar te vinden, mogen bemiddelingskosten worden gerekend. Makelaars rekenen hier bijvoorbeeld vaak de prijs van één maand huur voor.

,,Vooral in de grote steden proberen huurmakelaars een slaatje uit de krappe woningmarkt te slaan door het berekenen van bemiddelingskosten”, zegt Marcel Trip van de Woonbond. Woningzoekers betalen dan eenmalig, los van de huur en borg, een bedrag voor hun nieuwe woning, ook wel contractkosten, administratiekosten, of ‘eenmalige kosten voor de huurder’ genoemd.

In oktober 2015 bepaalde de Hoge Raad dat huurmakelaars geen bemiddelingskosten mogen rekenen aan een huurder als die makelaar feitelijk ook voor de verhuurder werkt. Sinds juli 2016 mag een makelaar of huisbaas ook geen extra kosten voor de verhuur van een kamer rekenen.

,,Omdat woningzoekers vaak te horen krijgen ‘voor jou tien anderen’, betalen veel mensen eenmalige bedragen ten onrechte toch”, zegt Trip. Deze bemiddelingskosten kunnen huurders binnen een termijn van vijf jaar terugvragen van degene aan wie is betaald. Als die terugbetaling weigert, zijn juridische stappen nodig. Met grote kans op succes voor de huurder, weet Van Kesteren van het Juridisch Loket. ,,Negenenhalf van de tien keer zal een huurder zijn geld terugkrijgen.”