Huurverhoging 2017

Niemand van de huurders zit te wachten op een huurverhoging. Maar een woningcorporatie moet ook goed kunnen functioneren. De maximale huurverhoging is wettelijk vastgesteld. Maar geen huurverhoging kan ook.
Wij hebben als huurdersorganisatie een adviesrecht.

Er is een driestappen plan:
1. De woningcorporatie formuleert een adviesaanvraag.
2. De huurdersorganisatie neemt een standpunt in en brengt een advies uit.
3. De woningcorporatie stelt de huur vast.

 

1. Adviesaanvraag woningcorporatie

(samengevat)

Inleiding 
In de afgelopen 2 jaar is in prestatieafspraken vastgelegd dat Omnivera GWZ een betaalbare sociale huurwoningvoorraad wil hebben. Dit bereiken we onder andere via Passend toewijzen en door een gematigd huurverhogingsbeleid te voeren. Dit is gericht op onze primaire doelgroep, de huishoudens met de lagere inkomens. In het kader van de toewijzingsregels (EU-norm, Passend toewijzen) is deze primaire doelgroep begrenst tot het jaarinkomen van €36.165,- (peil 2017). De secundaire doelgroep (lagere middeninkomens tussen €36.165,- en €40.349,-) mogen we beperkt toewijzen in de sociale sector. De inkomensgroep boven €40.349,- vormt geen doelgroep voor ons.

Randvoorwaarden Den Haag
De minister heeft eind december de kaders voor het huurbeleid voor 2017 bekend gemaakt:

• De inflatie is vastgesteld op 0,3%
• In 2017 is het toegestaan om inkomensafhankelijke huurverhogingen in de sociale huursector door te voeren. Een inkomensafhankelijke huurverhoging is alleen toegestaan bij jaarinkomens boven €40.349,-.
• De maximale huurverhoging per individuele woning is 2,8%. Bij inkomensafhankelijke huurverhogingen is het individuele maximum 4,3%.
• Diverse groepen zijn uitgesloten van een inkomensafhankelijke huurverhoging. Het ministerie heeft deze benoemd. Het gaat om onder andere huishoudens waarvan een van de leden een zorgindicatie heeft, blind is, de AOW-leeftijd heeft, e.d. Ook gezinnen vanaf 4 personen behoren tot de uitzonderingsgroepen.

Randvoorwaarden Omnivera GWZ
In onze Position paper hebben wij vastgelegd dat voor een gezonde bedrijfsvoering, Omnivera GWZ een stijging van de huurinkomsten nodig heeft van inflatie + 1%. Dit komt dus neer op 1,3%.

Huidig standpunt Huurders- en bewoners Belang Zederik (HBZ)
De huurdersorganisaties hebben aangegeven op de nullijn te gaan zitten met de jaarlijkse huurverhoging.

Voorstel huurverhoging per 1 juli 2017 door de corporatie

• Een huurverhoging van 0,3% voor sociale huurwoningen van huishoudens met een jaarinkomen tot €40.349,-.
• Een huurverhoging van 4,3% voor sociale huurwoningen van huishoudens met een jaarinkomen vanaf €40.349,-. We toppen de huren af op €710,68 (grens DAEB/niet-DAEB) om geen extra woningen in het niet-DAEB segment te plaatsen.
• Voor huurwoningen in de vrije sector (boven €710,68) een huurverhoging doorvoeren van 1,3%.
• Garages en parkeerplaatsen krijgen een huurverhoging van 1,3% (afgerond op hele euro’s naar boven).

 

2. Advies huurverhoging 2017 door HBZ

Vrijdag 3 februari 2017 heeft HBZ de adviesaanvraag huurverhoging per 1 juli 2017 ontvangen. Dinsdag 14 februari 2017 is de adviesaanvraag mondeling toegelicht tijdens de gezamenlijke vergadering van Omnivera GWZ met HBZ en HRO. Tijdens de onderlinge vergadering van HBZ op dinsdag 7 maart 2017 is door het bestuur van HBZ de adviesaanvraag besproken.

Het bestuur van HBZ adviseert positief op de volgende voorstellen in de adviesaanvraag huurverhoging per 1 juli 2017:

• Een huurverhoging van 0,3% voor de sociale huurwoningen voor de huishoudens met een jaarinkomen tot €40.349, –.
• Een huurverhoging in de vrije sector (boven €710,68) van 1,3%.
• Een huurverhoging van 1,3% voor garages en parkeerplaatsen.

Het bestuur van HBZ adviseert negatief op de huurverhoging van 4,3% voor de sociale huurwoningen en huishoudens met een jaarinkomen vanaf €40.349, – .
Deze groep heeft de laatste jaren hun huur fors zien stijgen. Gezien de gunstige financiële positie van Omnivera GWZ vindt het bestuur van HBZ het niet noodzakelijk om deze groep nogmaals zo zwaar te belasten.

Het bestuur van HBZ adviseert een huurverhoging van maximaal 2,5% voor de sociale huurwoningen en huishoudens met een jaarinkomen vanaf € 40.349, -.

 

3. De woningcorporatie stelt de huur vast

Geachte bestuursleden,
Wij ontvingen op 29 maart jl. uw advies op het voorlopige besluit voor de vaststelling van de huurverhoging per 1 juli 2017. Naast uw advies ontvingen wij ook het advies van de Huurdersraad Omnivera.

Zowel u als de Huurdersraad Omnivera stemt in met de onderstaande onderdelen uit ons huurverhogingsvoorstel:

1. Een huurverhoging van maximaal 0,3% voor sociale huurwoningen (tot€ 710,68)
   van huishoudens met een jaarinkomen tot € 0.349,-.
2. Een huurverhoging van 1,3% voor huurwoningen in de vrije sector (vanaf €710,68).
3. Garages en parkeerplaatsen krijgen een huurverhoging van 1,3%.

Ik ben verheugd met uw instemming op deze onderdelen. Wij zullen deze verhogingen definitief vastleggen.

Inkomensafhankelijke huurverhoging (IAH)
Over ons voorstel voor een IAH van 4,3% voor de hoogste inkomensgroep (vanaf jaarinkomen €40.439,-) die in een sociale huurwoning woont, bent u zowel als de Huurdersraad Omnivera het niet eens. U vindt dat deze inkomensgroep de laatste jaren al te veel kosten voor haar kiezen heeft gekregen. Huurdersraad Omnivera stelt voor de huurverhoging te beperken tot 1,3%. U adviseert de huurverhoging te beperken tot 2,5%.

De hogere inkomensgroep vormt niet de primaire doelgroep voor woningcorporaties. Een nadere analyse van deze inkomensgroep die een sociale huurwoning heeft bij Omnivera GWZ, levert het volgende beeld op. 13% van onze huurders behoort tot deze categorie hogere inkomens.
De uitzonderingscategorieën voor de IAH (ouderen, grote gezinnen, mindervaliden, zorgindicaties, e.d.) zijn overigens hierop al in mindering gebracht. Van deze groep hogere inkomens bij Omnivera GWZ heeft 73% een huur tot €592,55 {de 1e aftoppingsgrens voor huurtoeslag) en 16% een huur tussen €592,55 en €635,05 {de 2e aftoppingsgrens voor huurtoeslag). Dit is de bereikbare voorraad huurwoningen voor huurders die zijn aangewezen op huurtoeslag.

Slechts 11 % van de hogere inkomens huurt een woning in de categorie ‘duur’ (tussen €635,05 en €710,68). Kortom, de huurders met de hoogste inkomens hebben in ruime meerderheid een woning in de lagere huurklassen.
Op basis van uw advies, uw overwegingen en onze analyse over de hogere inkomensgroep besluit ik de IAH als volgt toe te passen:

• Een huurverhoging van maximaal 2,5% voor sociale huurwoningen vanaf
  €635,05 tot €710,68 van huishoudens met een jaarinkomen vanaf €40.349,-. De huur van deze woningen wordt afgetopt op €710,68.
• Een huurverhoging van maximaal 4,3% voor sociale huurwoningen tot €635,05 van huishoudens met een jaarinkomen vanaf €40.349,-.

Ik dank u hartelijk voor uw inzet bij het tot stand brengen van uw advies.

Met vriendelijke groet,

E. ter Borg
Directeur-bestuurder