Huurverhoging 2025

Natuurlijk roepen wij als huurdersorganisatie op tot matiging van de huurverhoging. Wij overlegden met de Woonbond en de andere huurdersorganisaties in Vijfheerenlanden. Het was echt een druk persoonlijk en digitaal overleg van een aantal weken om zo goed mogelijk de juiste dingen te doen.

Samengevat stelde Fien Wonen voor:

1. Een huurverhoging van 4,7% voor de reguliere woningen, waarbij er wordt afgetopt op de streefhuren en dus niet maximaal verhogen met 5%.
2. Een huurverhoging van 4,7% voor de middenhuurwoningen en dus niet maximaal verhogen met 7,7%.
3. Een huurverhoging van 4,1% voor de gereguleerde woningen.
4. Geen huurverhoging voor de genoemde project -en wisselwoningen (conform sociaal plan).
5. Een huurverhoging van 1,5% toe te passen voor de woningen met een EFG label.
6. Voor andere eenheden zoals garages, standplaatsen en woonwagenstandplaatsen een huurverhoging van 5% aan te houden.
7. Woningen met een huurprijs tot € 350,- met € 25,- te verhogen, als deze geen inkomensafhankelijke huurverhoging krijgen volgens de eerder genoemde richtlijnen.
8. Een inkomensafhankelijke huurverhoging van € 100,-.

Maatschappelijke ontwikkelingen

Als er een dergelijke adviesaanvraag binnenkomt wordt het op ons interne communicatiesyseem Twist geplaatst. Dan kan iedere bestuurder van HBZ en HRHG (Hardinxveld-Giessendan) hierop reageren en meedenken. Daarna ontplofte Twist bijna van alle reacties en inbreng.

Wij hebben best oog voor de belangen van Fien Wonen. Zij moeten ook aan veel opgelegde verduurzamingseisen voldoen, zoals het isoleren van woningen. Omdat de woningen ouder worden is er ook meer onderhoud nodig.

Wat wel tegenstrijdig is dat de medewerkers van de sociale woningcorporaties in Nederland een flinke loonsverhoging hebben gekregen, dia kan oplopen tot 12,4%. Maar de vele gepensioeneerde huurders hebben hun inkomen de laatste 10 tot 15 jaar alleen maar zien krimpen.

In 2013 werd een aparte heffing opgelegd aan woningcorporaties om financiële steun te bieden aan Vestia, dat in grote problemen was gekomen door verliezen op risicovolle derivatencontracten. Hoewel deze specifieke heffing losstaat van de algemene verhuurderheffing, toont het aan hoe financiële druk op woningcorporaties werd vergroot in die periode. Deze verhuurdersheffing werd in vanaf 2023 afgeschaft, maar nu betalen de woningcorporaties onder andere vennootschapsbelasting. HBZ is van mening dat de maatregelen die de Overheid oplegt aan sociale woningcorporaties vanuit deze belastingen betaalt moeten worden. En niet door extra huurverhogingen.

Na de verhuurdersheffingen kwamen de Nationale Prestatieafspraken. De Nationale Prestatieafspraken hebben als doel om de sociale woningmarkt te verbeteren door bindende afspraken te maken tussen het Rijk, woningcorporaties en gemeenten. Deze afspraken richten zich op het bouwen van meer sociale huurwoningen, het verbeteren en verduurzamen van bestaande woningen, en het investeren in de leefbaarheid van wijken. Daarnaast zijn er lokale prestatieafspraken met de gemeenten Hardinxveld-Giessendam en Vijfheerenlanden. De maatregelen die een woningcorporatie moet nemen om aan al die afspraken te voldoen moeten niet extra op het bord van de huurders worden gelegd.

Vanuit de Nationale Prestatieafspraken werd in eerste instantie een huurverhoging van 6% voorgesteld. Na veel overleg vanuit de Woonbond met de overheid en de vereniging van nederlandse gemeenten is dit percentage naar 4,5% teruggebracht.

Inkomensafhankelijke huurverhoging

In dezelfde periode als de adviesaanvraag over de huurverhoging 2025 brachten we zelf een advies uit over de inkomensafhankelijke huurverhoging (IAH). Dat is een extra huurverhoging die wordt opgelegd aan huurders die een inkomen hebben dat hoger is dan door de overheid is vastgesteld. Het is het inkomen van 2 jaar geleden. De Belastingdienst zendt een overzicht naar Fien Wonen welke huurders boven deze inkomensgrens vallen. Geen verdere inkomensgegevens. De huurders krijgen zelf ook een brief.

Als een reguliere huurder een huurverhoging van bijvoorbeeld 3% krijgt, betaalt degene die inkomensafhankelijke huurverhoging moet betalen bijvoorbeeld 5,5%. En dat gaat jaren zo door waardoor het huurgat tussen de reguliere huurder en de huurder met inkomensafhankelijke huurverhoging steeds groter wordt. Het is immers steeds een verhoging van procent op procent.

Wij zijn echt niet tegen het principe dat de sterkste schouders de grootste lasten moeten betalen. Maar er breekt meestal ook een tijd aan dat je dat hogere inkomen niet meer hebt door arbeidsongeschiktheid, pensionering, etc. En dan willen wij dat de inkomensafhankelijke huurverhoging wordt teruggedraaid. En dat is wat Fien Wonen niet wil of niet kan. Landelijk geldt de afspraak dat het terugdraaien tot 3 jaar terug kan, maar wij vinden dat te weinig. We hebben wel met Fien Wonen kunnen afspraken dat huurders zich kunnen melden en dat er dan welwillend naar maatwerkoplossingen wordt gekeken. Fien Wonen gaat daar zelf over publiceren.

Onze strijd voor een lagere huurverhoging

HBZ en HRHG belegden een aparte vergadering in Meerkerk om alle opties over de huurverhoging te bespreken. Wij vroegen instanties zoals de Woonbond om advies.

In Vijfheerenlanden zijn de 3 sociale huurdersorganisaties verenigd in de werkgroep Vijfheerenhuurders. Ook hier werden de adviezen voor de huurverhoging vergeleken en besproken.

In de adviesaanvraag over de huurverhoging waren voor ons als ervaren bestuurders toch nog wat begrippen en definities waar we aan Fien Wonen extra uitleg om hebben gevraagd. We zijn met een aantal bestuurders naar het kantoor van Fien Wonen geweest om inzage te krijgen in het WALS-systeem waarmee de woningcorporaties hun doorrekeningen maken. Dan kan je ‘aan de knoppen’ draaien en zien wat de gevolgen zijn als de huurverhoging geen 4,7% wordt, zoals voorgesteld door Fien Wonen, maar 3,3%, zoals wij voorstelden. Wij zagen geen schokkende gevolgen. Wij maakten zelf ook berekenen aan de hand van de begroting van Fien Wonen.

Landelijk waren er vele protesten tegen de te hoge huurverhoging die veel corporaties wilden opleggen.

De gemiddelde huurverhogingen in Nederland vanaf 2014 waren: 2024: 5,4%, 2014: 4,4%, 2015: 2,4%, 2016: 1,9%, 2017: 1,6%, 2018: 2,3%, 2019: 2,5%, 2020: 2,9%, 2021: 0,8%, 2022: 3,0%, 2023: 2,0%, 2024: 5,4%.
Omdat we vorig jaar al een flinke huurverhoging moesten betalen wilden we voor dit jaar een huurmatiging bereiken.

Ook het Nibud, een onafhankelijk kennis- en adviescentrum op het gebied van huishoudfinanciën, riep op om de huren betaalbaar te houden.

Al deze zeer tijdrovende onderzoeken en activiteiten leidden tot het onderstaand advies aan Fien Wonen:

HBZ en de collega’s HRHG uit Hardinxveld-Giessendam adviseerden:

1. Een huurverhoging van 3,3% (zijnde CPI-index 2024) voor de reguliere woningen, waarbij er wordt afgetopt op de streefhuren en dus niet maximaal verhogen met 5%.
2. Een huurverhoging van 3,7% voor de middenhuurwoningen en dus niet maximaal verhogen met 7,7%.
3. Een huurverhoging van 3,3% (zijnde CPI-index 2024) voor de gereguleerde woningen.
4. Geen huurverhoging voor de genoemde project -en wisselwoningen (conform sociaal plan).
5. Een huurverhoging van 0% toe te passen voor de woningen met een EFG label, evenals de voorgaande jaren.
6. Voor andere eenheden zoals garages, standplaatsen en woonwagenstandplaatsen een huurverhoging van 4% aan te houden.
7. Woningen met een huurprijs tot € 350,- met € 25,- te verhogen, als deze geen inkomensafhankelijke huurverhoging krijgen volgens de eerdergenoemde richtlijnen.
8. Een inkomensafhankelijke huurverhoging van € 50,-.

Je leest in de brief van Fien Wonen wat de huur van je woning voor volgend jaar wordt. Want er zijn allerlei persoonlijke en fiscale regelingen die de huur bepalen van een afzonderlijke woning.

Tot slot

Dit lange nieuwsitem heeft geprobeerd je inzicht te geven dat er onzichtbaar achter de schermen gebeurd. Beide huurdersorganisaties HBZ en HRHG zijn dagelijks in touw voor jou, als sociale huurder van de sociale woningcorporatie Fien Wonen.

Net zoals in de voorgaande jaren hebben wij ervoor gezoegd dat iedere huurder per post het blad Huurwijzer van de Woonbond ontvangt met veel informatie over de huurverhogingen. Daarin staat veel informatie over onder andere het huurpuntensysteem.

Zelf kan je ook gemakkelijk met Fien Wonen spreken. Kom 14 mei 2025 naar onze Jaarbijeenkomst in Dorpshuis De Linden in Meerkerk. De zaal is vanaf 19.00 uur open, de bijeenkomst begint om 19.30 uur.
Klik hier om je aan te melden.

Heb je een mening of heb je input?  Stuur ons een e-mail.

======================

Update

Op 16 april maakten de regeringspartijen bekend dat er in 2025 en 2026 een huurbevriezing komt voor sociale huurders.

Tweeënhalve week nadat de coalitie huurbevriezing voor sociale huurders beloofde, heeft minister Mona Keijzer nog steeds geen duidelijkheid gegeven over de precieze invulling van de huurbevriezing. Ondertussen hebben huurders de huurverhogingsbrief al op de mat.

Voor sociale huurwoningen geldt de wettelijke regel dat een huurverhoging minstens twee maanden voor de ingangsdatum aangekondigd moet worden. Ondanks de geplande huurbevriezing kiezen veel verhuurders er daarom voor toch al een huurverhoging aan te kondigen. Dit leidt tot veel vragen bij huurders. De Woonbond heeft de minister dan ook opgeroepen snel duidelijkheid te bieden.