Bewonerscommissies (klankbordgroepen) zijn hard nodig

Steeds meer huurders krijgen te maken met de verduurzaming, renovatie of sloop van hun huis. De verhuurder betrekt hen vaak te laat of helemaal niet bij de plannen. Huurders staan veel sterker als ze zich verenigen in een bewonerscommissie .

Bij Fien Wonen wordt meestal een klankbordgroep gevormd bij sloop en renovatie.
Lees onze voetnoot aan het eind van dit artikel.

Bron: Woonbond, Huurwijzer 2021-03

Bron: Woonbond

Het zal je maar overkomen; plots hoor je van je verhuurder dat hij je huis wil verduurzamen, ingrijpend renoveren of slopen. Een gebeurtenis die in het ergste geval je leven totaal overhoop kan gooien. Zoals bij de ruim 500 huishoudens in de Tweebosbuurt in Rotterdam. Zij werden overvallen door de mededeling van hun verhuurder, woningcorporatie Vestia, dat hun woningen tegen de vlakte zouden gaan. Van enige vorm van inspraak was geen sprake. Het kwam de gemeente Rotterdam, die de plannen steunt, en Vestia op een voor Nederland zeldzaam standje te staan van vijf rapporteurs over mensenrechten van de Verenigde Naties.

In april 2021 lieten zij weten dat ze de sloop in strijd vinden met het recht op huisvesting en andere mensenrechten van de bewoners. Die zijn onvoldoende betrokken bij de plannen voor hun buurt. Ze kregen geen recht op terugkeer in hun eigen wijk. En het simpelweg verstrekken van een urgentieverklaring vonden de VN-rapporteurs in deze tijden van woningnood onvoldoende garantie op geschikte herhuisvesting. Niet alleen werden deze Rotterdammers beroofd van hun woonzekerheid. Het Rotterdamse woonbeleid is ook discriminerend, vonden de rapporteurs. Mensen met lage inkomens worden uit bepaalde wijken weggesloopt en vooral bewoners met een migratieachtergrond worden hierdoor geraakt.

In rustige en roerige tijden

Zo bont als Vestia in de Tweebosbuurt maken verhuurders het gelukkig niet vaak. Maar om nu te zeggen dat ze de huurders wiens huis ze willen renoveren, verduurzamen of slopen uitvoerig en op tijd bij hun plannen betrekken? Nee, nog te vaak gebeurt dat helaas niet. Terwijl ze dit wettelijk wel verplicht zijn. Huurders hebben namelijk rechten bij renovatie (waaronder ook verduurzaming valt) en sloop. Om daar optimaal gebruik van te maken, is het wel zaak dat ze zich verenigen in een bewonerscommissie.

Zo’n commissie is overigens niet alleen nuttig bij renovatie en sloop. Een bewonerscommissie behartigt ook in ‘normale, rustiger’ tijden de belangen van de bewoners van een wooncomplex. Ze houdt zich onder meer bezig met de servicekosten of zaken als leefbaarheid en groen. Het is dus in alle omstandigheden goed als huurders samen optrekken in een bewonerscommissie. Maar bij renovatie, sloop en groot-onderhoud is dat meestal hard nodig om een goede plek te verwerven aan de onderhandelingstafel van de verhuurder. Daarover gaat dit artikel.

Bewonerscommissies en de Overlegwet

Een bewonerscommissie heeft wettelijke rechten als het wooncomplex dat ze vertegenwoordigt 25 of meer woningen heeft (die op de één of andere manier een eenheid vormen en in elkaars nabijheid liggen). Dat geldt zowel bij een woningcorporatie als bij een commerciële verhuurder.

Een bewonerscommissie heeft het recht op informatie, overleg en advies op grond van de Wet op het overleg huurders en verhuurder, ook wel Overlegwet genoemd. De verhuurder is verplicht de bewonerscommissie te informeren over alle zaken die van belang zijn voor de huurders in het complex. Daar horen zeker sloop, renovatie en groot-onderhoud bij. De bewonerscommissie heeft ook het recht om over die zaken met de verhuurder overleg te voeren en er een schriftelijk advies over uit te brengen. De verhuurder is niet verplicht dat advies op te volgen. De rechten zijn dan ook geen garantie dat een bewonerscommissie daadwerkelijk inspraak heeft in het sloop- of renovatietraject. Als er een geschil is naar aanleiding. van de Overlegwet, kunnen bewoners commissies dat voorleggen aan de Huurcommissie.

Rechten, plichten en taken

Om van haar rechten gebruik te kunnen maken moet een bewonerscommissie aan de verhuurder aantonen dat ze daadwerkelijk de bewoners in het complex vertegenwoordigt. Dat doet ze door hen op de hoogte te houden van haar werk en te betrekken bij het bepalen van haar standpunten. Daarvoor houdt de bewonerscommissie minimaal eens per jaar een vergadering, waaraan alle huurders van het complex kunnen meedoen. Als ze zo aantoont voldoende ‘representatief’ te zijn voor de complexbewoners, is de verhuurder wettelijk verplicht het werk van de bewonerscommissie te ‘faciliteren’. Wat de Woonbond betreft, hoort daar ook bij dat de verhuurder de bewonerscommissie financieel ondersteunt.

Vanwege haar rechten is het voor huurders die worden geconfronteerd met renovatie of sloop dus bijna noodzakelijk om zich te verenigen in een bewonerscommissie. Die commissie heeft dan de taak om de wensen, zorgen en angsten van de huurders te verzamelen, en deze in te brengen in het overleg met de verhuurder. Ook kan de commissie alternatieve ingrepen (laten) onderzoeken en onderhandelen over een sociaal plan. Waar nodig voert ze actie om voor de rechten van de bewoners op te komen.

Nogal wat verhuurders proberen de inbreng van een bewonerscommissie met haar rechten te voorkomen, door bij een renovatie- of sloopproject een ‘klankbordgroep‘ op te richten. Daarvoor worden dan individuele huurders uitgenodigd, om met de verhuurder mee te praten over het project. Zo’n klankbordgroep heeft echter niet de rechten van een bewonerscommissie. Als je dus door de verhuurder wordt uitgenodigd om aan zo’n groep mee te doen, is er maar één antwoord mogelijk: NEE, niet doen, hoe vereerd je je misschien ook voelt. Je staat samen veel sterker als je je laat vertegenwoordigen door een bewonerscommissie.

Sociaal statuut en Sociaal plan

Volgens de Woningwet moeten woningcorporaties een reglement opstellen voor sloop- en renovatieprojecten. Ze zijn verplicht dat te doen in overleg met de huurdersorganisaties en bewonerscommissies.

Bij veel corporaties heet dit reglement het Sociaal statuut of Sociaal plan. Het bevat de basisrechten (en plichten) voor de bewoners(commissies) bij sloop of renovatie. In sommige gemeenten zijn deze rechten vastgelegd in een gezamenlijke regeling die voor alle woningcorporaties in de gemeente geldt.
Over de inhoud van het reglement zegt de Woningwet niets. Ook sluit het reglement niet uit dat een bewonerscommissie bij het eigen sloop- of renovatieproject in een aanvullend Sociaal plan extra rechten afdwingt voor de huurders. Zoals de eerder genoemde vergoeding voor de zelf aangebrachte verbeteringen, of het recht te gaan wonen in een voorkeursbuurt. Het is dan raadzaam de zaken te benoemen waarop je geen concessies wilt doen. Dit schept de onderhandelingsruimte om op andere punten wel iets ‘weg te geven’.

Onderscheid maken

Omdat de rechten van huurders verschillen bij sloop, renovatie en groot-onderhoud, is het noodzakelijk onderscheid te maken. Het onderscheid tussen enerzijds sloop en anderzijds renovatie en grootonderhoud is wel duidelijk. Maar wat is het verschil tussen renovatie en grootonderhoud? Grofweg gezegd is er bij renovatie sprake van een verbetering van de woning, of een toevoeging aan de woning (‘geriefsverbetering’ of ‘verhoging van het woongenot’) . Groot-onderhoud is het repareren, vervangen of in goede staat houden van (reeds aanwezige) onderdelen van de woning. Groot-onderhoud moet je als huurder gedogen. Maar voor renovatie heeft de verhuurder de instemming nodig van minimaal 70 procent van de huurders. Omdat dit gedoe kan opleveren, willen verhuurders nog wel eens werkzaamheden presenteren als groot-onderhoud, terwijl er feitelijk sprake is van renovatie. Een bewonerscommissie moet hier goed op letten.

Sloop

Wat zijn je rechten bij grote ingrepen aan je huurwoning? We beginnen met sloop. Een verhuurder mag bij sloop op grond van ‘dringend eigen gebruik’ eenzijdig de huur opzeggen. Maar … , je moet daar wel akkoord mee gaan. Doe je dat niet, dan moet de verhuurder naar de rechter. Daar moet hij onderbouwen waarom hij je woning ‘nodig heeft’ om te slopen. In een complex moet hij dat doen bij iedere individuele huurder die niet akkoord gaat. Dat levert juridische rompslomp op die de verhuurder liever zal vermijden. Je belangrijkste recht bij sloop is daarom dat je
geen handtekening hoeft te zetten onder de huuropzegging. Ook als de verhuurder je daarvoor onder druk zet, doe je er goed aan niet zo maar akkoord te gaan. Het is ook als het tot rechtszaken komt verstandig om samen met de andere huurders op te trekken in een bewonerscommissie. Deze kan in het overleg met de verhuurder voorwaarden ‘afdwingen’ waaronder de sloop plaatsvindt. Er kunnen namelijk best goede redenen zijn om te slopen, als dit maar gebeurt op een manier die voor de huurders acceptabel is.

Bij akkoord met de sloop heb je drie rechten. Ten eerste krijg je een verhuiskostenvergoeding. Per 1 maart 2021 bedraagt deze minimaal €6.334. Verder heb je recht op herhuisvesting in een vergelijkbare woning en op ondersteuning bij het vinden daarvan. Hoe de verhuurder deze rechten moet invullen, is niet in de wet beschreven. Een wettelijk recht op huurgewenning, zodat je in de nieuwe woning niet veel meer huur gaat betalen, bestaat niet. De bewonerscommissie kan hier echter in het overleg met de verhuurder wel afspraken over maken. Dat kan daarnaast nog op veel andere gebieden. Bijvoorbeeld dat de verhuurder een vergoeding verstrekt voor de verbeteringen die huurders zelf in de woning hebben aangebracht. Of dat zij kunnen verhuizen naar de buurt waar ze het liefst wonen,
dichtbij hun oude buren. Allemaal zaken die een sterke bewonerscommissie er voor de huurders uit kan slepen in een sociaal plan, via onderhandelingen met de verhuurder.

Renovatie

De verhuurder mag een complex alleen renoveren als minimaal 70 procent van de bewoners ermee instemt. Dit geldt ook bij verduurzaming als deze leidt tot een lagere energierekening. Dan gelden de maatregelen namelijk als een verbetering van de woning. Om te peilen of 70 procent van de bewoners instemt, houdt de verhuurder een draagvlakmeting. Daarbij worden alle bewoners gevraagd individueel akkoord te gaan met het renovatievoorstel. Dat voorstel moet aan bepaalde voorwaarden voldoen. Zo moet er bijvoorbeeld duidelijk in staan wat er precies in de woningen gaat gebeuren, hoe lang de werkzaamheden duren, of de huurder in de woning kan blijven wonen en welke huurverhoging ermee gepaard gaat. Die huurverhoging moet ‘redelijk’ zijn en worden onderbouwd. Woon je in een sociale huurwoning en ben je het met de huurverhoging niet eens, dan kun je naar de Huurcommissie stappen. Bij een geliberaliseerde huurwoning ga je hiervoor naar de rechter.

Welke rechten huurders bij renovatie hebben naast het instemmingsrecht, hangt af van de situatie. Als je na de renovatie niet kunt terugkeren in de woning en de huurovereenkomst wordt opgezegd, gelden dezelfde rechten als bij sloop. Blijf je wel in de woning wonen, dan maakt het verschil uit of de renovatie plaatsvindt in bewoonde of onbewoonde staat. Moet je de woning tijdelijk verlaten, dan heb je in veel gevallen recht op de eerder beschreven minimale verhuiskostenvergoeding. In de wet staat dit niet duidelijk omschreven. Een goede vuistregel is dat je geen verhuiskostenvergoeding krijgt als je korter dan 28 dagen in een volledig gemeubileerde wisselwoning verblijft. Blijf je tijdens de renovatie wel in je woning wonen, dan is het redelijk dat je een vergoeding krijgt voor de overlast. Ook dit is echter niet duidelijk geregeld in de wet. Daarom geldt ook hier: de rechten op een vergoeding kunnen, net als andere voor huurders gunstige voorwaarden, worden bedongen door een sterke bewonerscommissie. De individuele huurders stemmen dan pas in met de renovatie als de bewonerscommissie met de verhuurder een goed sociaal plan is overeengekomen.

Groot-onderhoud

Huurders moeten groot-onderhoud aan hun woning gedogen. Daar staat tegenover dat de verhuurder voor de werkzaamheden geen huurverhoging mag vragen. Gedogen wil niet zeggen dat je maar alles moet slikken. Je mag van je verhuurder verwachten dat hij de werkzaamheden ruimschoots op tijd aankondigt. En dat hij probeert de overlast zoveel mogelijk te beperken. Hoe hij dat doet, wordt in de wet niet geregeld. Goede verhuurders leggen hiervoor regels op aan hun aannemers. Zoals de plicht om aan het eind van elke dag stof en puin weg te halen, of om het deel van de woning waarin wordt gewerkt af te schermen met een doek. Ook kunnen verhuurders, als huurders bijvoorbeeld hun badkamer niet kunnen gebruiken, tijdelijk een douchewoning ter beschikking stellen.

Anders dan bij sloop en renovatie hoeven woningcorporaties geen reglement te hanteren voor het uitvoeren van grootonderhoud. Een bewonerscommissie kan echter altijd proberen zo’n onderhoudsreglement te laten opstellen. Eén basisrecht blijft altijd overeind: de verhuurder moet huurders ‘ongestoord woongenot’ blijven garanderen, ook bij groot-onderhoud.

Het is uiteindelijk in een Sociaal plan dat de bewonerscommissie haar grote toegevoegde waarde kan bewijzen. En hoe eerder de commissie bij de opstelling daarvan wordt betrokken, hoe soepeler het project ook voor de verhuurder zal verlopen.

Voetnoot HBZ

Bij Fien Wonen is in het voorjaar van 2021 een sociaal plan opgesteld in samenspraak met haar beide huurdersorganisaties HBZ en HRHG (Hardinxveld-Giessendam). En ook met de gemeente Vijfheerenlanden. Alle partijen hebben dit document ondertekend. Dit is nu het Basis Sociaal Plan bij sloop en renovatie dat geldt voor al dit soort projecten in Vijfheerenlanden en Hardinxveld-Giessendam. Het is in feite de rode draad.

In aanvulling op het Basis Sociaal Plan wordt per project een Project Sociaal Plan gemaakt. In dit plan worden in overleg met de betrokken bewoners, die worden bijgestaan door de huurdersorganisatie, specifieke zaken voor het betreffende project vastgelegd.

In beide plannen wordt gesproken van een klankbordgroep. Uit het voorgaande blijkt dat een klankbordgroep formeel weinig rechten heeft. Omdat het Basis Sociaal Plan nog maar recent is ondertekend en voor een aantal jaren gaat gelden wordt bij Fien Wonen een klankbordgroep behandeld als een bewonerscommissie.

Bij bestaande gebouwen/complexen zijn wel bewonerscommissies actief.

Op initiatief van de de beide huurdersorganisaties HBZ en HRHG wordt binnenkort een overleg gestart waarin de rechten en plichten van een bewonerscommissies en klantbordgroepen worden geborgd. De inzet is om bij sloop en renovatie een klankbordgroep dezelfde rechten en faciliteiten te geven als een bewonerscommissie en deze afspraken vast te leggen in een document dat door alle partijen wordt ondertekend. Hiermee wordt de duidelijkheid geschapen waar behoefte aan is. En hebben wij als HBZ weer een doel bereikt dat we kunnen afvinken op onze lijst.

Gepubliceerd door

Leo Smit

Ik ben geboren in Jutphaas en woon nu samen met mijn vrouw Hetty in Ameide. Mijn achtergrond is elektrotechnisch. Sinds 1997 ben ik zelfstandig ondernemer. Ik ben maatschappelijk betrokken en ik ben actief voor Huurders Belang Zederik, het gehandicaptenplatform Vijfheerenlanden, de Seniorenvereniging De Lekstreek en de stichting Care Foundation The Gambia.

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit /  Bijwerken )

Google photo

Je reageert onder je Google account. Log uit /  Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit /  Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit /  Bijwerken )

Verbinden met %s