DEAB en niet-DEAB

Bericht van Aedes, 25-10-2016

Woningcorporaties moeten hun diensten van algemeen economisch belang (DAEB) vanaf 1 januari 2018 administratief scheiden of juridisch splitsen van hun niet-DAEB-activiteiten. Het ministerie van BZK maakte een overzicht van de belangrijkste regels die straks gelden voor de verschillende onderdelen.

In het overzicht staat welke regels van toepassing zijn op de DAEB-tak, de niet-DAEB-tak en juridische dochter(s). De regels gaan over de toewijzing van woningen, het maken van prestatieafspraken en het huurprijsbeleid. Zo geldt het passend toewijzen straks wel voor de woningen in de niet-DAEB-tak die in de sociale sector verhuurd worden, maar niet voor de woningen in een juridische dochter. De factsheet verwijst telkens naar de precieze vindplaats in de Woningwet.

Scheiden DAEB en niet-DAEB
Woningcorporaties moeten vóór 1 januari 2017 een voorstel aanleveren bij de toezichthouder voor het scheiden of splitsen van hun activiteiten. De Woningwet verstaat onder diensten van algemeen economisch belang: sociale huurwoningen, maatschappelijk vastgoede (zoals buurthuizen) en diensten voor de leefbaarheid.

Een gescheiden boekhouding voor DAEB en niet-DAEB is minimaal verplicht (tenzij een woningcorporatie onder het verlicht regime valt). De corporatie kan er ook voor kiezen om de niet-DAEB-activiteiten af te splitsen in één of meerdere juridische dochters. Meer informatie over het scheiden en splitsen is te vinden in dossier Financiën op Aedes.nl en op de website woningwet2015.nl.

Aanvulling HBZ:
Aedes en het kabinet maakten afspraken over het werkdomein van woningcorporaties. Een corporatie werkt bij voorkeur binnen één woningmarktgebied en bouwt en verhuurt sociale huurwoningen (Diensten van Algemeen Economisch Belang: DAEB). Daarnaast mag een corporatie op verzoek van gemeenten bijdragen aan stads- en dorpsvernieuwing, het verbeteren van achterstandswijken en het bouwen van middeldure huurwoningen in gemengde wijken waar commerciële partijen het laten afweten. Middelduur (niet-DAEB) is huur op het niveau van de liberalisatiegrens. Om marktverstoring te voorkomen, moeten corporaties deze activiteiten met leningen zonder WSW-waarborg financieren.

Als woningcorporaties kiezen voor het bouwen en verhuren van middelduur, moeten ze de organisatie van hun DAEB- en niet-DAEB-taken wel scheiden. Een corporatie kan zelf kiezen of zij die taken administratief of juridisch scheidt. Als ze kiest voor het onderbrengen in een aparte rechtspersoon, dan moet die rechtspersoon 90% van de woningen toewijzen aan lage inkomens. Er mag meer afgesplitst worden dan minimaal noodzakelijk. Ook DAEB-activiteiten die wel zijn toegestaan, mogen meegesplitst worden naar de overgangs-BV. Zo kunnen naast puur sociale aantrekkelijke middeldure vastgoedportefeuilles ontstaan.
Commercieel bezit mag een woningcorporatie helemaal niet meer hebben. In de Herzieningswet zullen alle activa en passiva worden gewaardeerd op actuele waarde. Wat die actuele waarde is (bedrijfswaarde of marktwaarde in verhuurde staat) is (nog) niet exact vastgelegd.

(bron: Van Nimwegen)