Fien Wonen mag een inkomensafhankelijke huurverhoging (IAH) toekennen aan huurders die een wat hoger inkomen hebben dan de doelgroep waarvoor de sociale huurwoningen ooit in het leven zijn geroepen. Dat was de doelgroep die financieel niet in staat waren een woning te kopen. Het kunnen ook huurders zijn die door sociale omstandigheden naar een huutwoning moeten/willen verhuizen met een voor hun betaalbare huur.
Onderstaand artikel is gedeeltelijk overgenomen van de Woonbond, huurwijzer 2026-3.
Meer verdienen, meer huur
Als je een inkomensafhankelijke huurverhoging krijgt, gaat de maandhuur in één klap flink omhoog. Mag dat wel? Waarom bestaat die extra huurverhoging eigenlijk? En is er wat aan te doen? Het kabinet wil de regeling bovendien uitbreiden. Straks kan niet alleen je inkomen, maar mogelijk ook je vermogen een rol spelen bij hoeveel huur je betaalt.
Gluurverhoging noemt de Woonbond de inkomensafhankelijke huurverhoging: een huurverhoging waarvoor de verhuurder bij de Belastingdienst mag gluren in de inkomensklasse van een huurder. De maatregel moest huurders aansporen om te verhuizen uit hun sociale huurwoning, maar moet nu ook woningcorporaties meer geld opleveren. Is dat eerlijk? Wie betaalt die extra huurverhoging? En wat als het niet klopt? Negen vragen en antwoorden over de inkomensafhankelijke huurverhoging.
Voor wie is de IAH en hoe hoog is die?
Huur je een zelfstandige sociale huurwoning en heb je een hoger middeninkomen of hoog inkomen? Dan kan je verhuurder je huur extra verhogen. Bij een hoger middeninkomen is dat maximaal 50 euro per maand, bij een hoog inkomen maximaal 100 euro. Dat betekent 600 of 1.200 euro extra huur per jaar.
De inkomensgrenzen worden jaarlijks vastgesteld en verschillen voor alleenwonenden en meerpersoonshuishoudens. Voor de huurverhoging in 2026 telt het huishoudinkomen uit 2024. Men kijkt naar het inkomen van 2 jaar geleden.
Ook inkomsten uit vermogen kunnen meetellen voor het inkomen. Het vermogen zelf wordt bij de huidige inkomensafhankelijke huurverhoging niet apart getoetst.
Huurders die gezien hun inkomen relatief goedkoop wonen, worden in beleid vaak ‘goedkope scheefhuurders’ genoemd.
Hoe bepaalt de Belastingdienst of je IAH krijgt?
De Belastingdienst stelt via een geautomatiseerd proces vast of een huishouden in aanmerking komt voor een inkomensafhankelijke huurverhoging (IAH), waarbij gegevens uit verschillende landelijke basisregistraties met elkaar worden vergeleken. Om de privacy van huurders te beschermen, ziet de woningcorporatie nooit het exacte inkomen of het BSN van de huurders, maar ontvangt zij uitsluitend een categorie-indicatie in de vorm van een lettercode per adres.
De Belastingdienst koppelt geautomatiseerd vier basisregistraties:
- Adres- en eigendomscontrole (BAG & WOZ): De woningcorporatie levert het unieke BAG-id (Verblijfsobject) van de woning in via het Portaal Inkomensafhankelijke Huurverhoging (PIH). De Belastingdienst controleert aan de hand van de gemeentelijke WOZ-administratie of de corporatie (via haar RSIN of BSN) de geregistreerde eigenaar van de woning is.
- Vaststellen van de huishoudsamenstelling (BRP): De Belastingdienst kijkt in de Basisregistratie Personen (BRP) wie er op het moment van de gegevensuitvraag (in het voorjaar) als bewoner op dat specifieke adres staat ingeschreven.
- Opvragen van het inkomen (BRI): Uit de Basisregistratie Inkomen (BRI) worden de vastgestelde inkomensgegevens (verzamelinkomen of belastbaar jaarloon) opgehaald van twee kalenderjaren terug (jaar \(t-2\)). Voor een huurverhoging per 1 juli 2026 is dat dus het definitieve inkomen over 2024.
- Berekening van het huishoudinkomen & correcties:
- De inkomens van alle volwassen bewoners op het adres worden bij elkaar opgeteld.
- Jongerencorrectie: Voor inwonende kinderen/medebewoners die op 1 januari van het huurverhogingsjaar nog geen 23 jaar zijn, telt alleen het inkomen mee dat boven de wettelijke vrijstellingsgrens uitkomt (€ 26.819 over peiljaar 2024). Verdient de jongere minder dan dit bedrag, dan telt dit inkomen volledig niet mee.
- Toetsing aan inkomensgrenzen: Het gecorrigeerde totale huishoudinkomen wordt getoetst aan de wettelijke drempelbedragen voor respectievelijk eenpersoons- en meerpersoonshuishoudens.
Welke coderingen zendt de Belastingdienst naar de woningcorporatie?
Na verwerking van de aanvraag ontvangt de woningcorporatie een digitaal CSV-antwoordbestand met per opgevraagd adres precies één lettercode:
Opmerking: Uitsluitend bij de codes M en J ontvangt de woningcorporatie een officiële schriftelijke verklaring in PDF-formaat, die zij verplicht moet meesturen bij het huurverhogingsvoorstel aan de huurder.
Mag een verhuurder zomaar je inkomen inzien?
Je verhuurder krijgt niet te zien hoeveel je precies verdient. Als je in een zelfstandige sociale huurwoning woont, mag de verhuurder wel een inkomensindicatie opvragen bij de Belastingdienst. Daaruit blijkt in welke inkomenscategorie je huishouden valt: lager inkomen, middeninkomen of hoog inkomen. Zie de bovenstaande coderingen.
Over het verstrekken van deze gegevens is jarenlang geprocedeerd, onder meer door de Woonbond. In 2016 oordeelde de Raad van State dat daarvoor geen duidelijke wettelijke grondslag bestond. Daarna werd de wet aangepast en mocht de Belastingdienst de inkomensindicatie wel verstrekken.
Krijg je altijd een IAH als je inkomen boven de grens ligt?
Nee. Verhuurders mogen de inkomensafhankelijke huurverhoging toepassen, maar zijn dat nu niet verplicht. In 2023 kregen ongeveer 107.400 huishoudens daadwerkelij k zo’n huurverhoging, Minder dan de helft van alle zogenaamde ‘goedkope scheefwoners’. Zeker niet alle verhuurders passen de IAH toe. Ze maken die afweging in overleg met hun huurdersorganisaties. Bovendien geldt altijd de maximale huurprijs van de woning. De huur mag door de inkomensafhankelijke huurverhoging niet boven het bedrag komen dat hoort bij het aantal punten van de woning.
Medio 2026 zijn er voorstellen gedaan in de Tweede Kamer waarmee de IAH verplicht kan worden.
Waarom werd de IAH ingevoerd?
De maatregel werd in 2013 ingevoerd om huurders met een hoger inkomen te stimuleren te verhuizen naar een koopwoning of een huurwoning in de vrije sector. Hun sociale huurwoning zou dan vrijkomen voor iemand met een lager inkomen, was het idee, met als eindresultaat: een huurmarkt ‘in balans’ . Huurders die niet verhuisden, konden vanaf 2013 die inkomensafhankelijke huurverhoging krijgen. Zo ‘leidt deze maatregel er in elk geval toe dat huurders met een hoger huishoudinkomen een meer marktconforme huur gaan betalen‘, staat in de toelichting bij de wet.
Zijn mensen er ook echt meer door gaan verhuizen?
Dat is niet duidelij k. De overheid liet de inkomensafhankelijke huurverhoging in 2024 evalueren. Daaruit bleek dat huurders met een hoog inkomen en een huur die al dicht bij de maximale huurprijs ligt, vaker zeggen binnen twee jaar te willen verhuizen.
Maar verhuisplannen zijn nog geen verhuizingen, relativeert datzelfde onderzoek. Bovendien kan de grotere verhuiswens andere oorzaken hebben. In deze groep zitten bijvoorbeeld relatief veel gezinnen die op zoek kunnen zijn naar een grotere woning.
Wel wonen er steeds minder huishoudens met een midden- of hoog inkomen in de gereguleerde huursector. Maar ook dat hoeft niet door de iah te komen: je mag
alleen nog een sociale huurwoning gaan huren als je inkomen onder een grens
valt. Mensen die meer verdienen, komen dus veel minder makkelijk een sociale
huurwoning binnen. Of de inkomensafhankelijke huurverhoging daadwerkelijk voor meer verhuizingen zorgt, is dus niet goed vast te stellen.
Was er ook zo’n woningnood toen de maatregel werd ingevoerd?
Ook in 2013 was er een tekort aan woningen, ongeveer 140.000. Maar sindsdien is de woningnood pittig toegenomen. Tegenwoordig komen we ruim 427.000 woningen tekort. Daardoor concurreren veel meer woningzoekenden en doorstromers met elkaar om beschikbare woningen.
Daarnaast was de vrije sector (waar de zogenaamde scheefhuurders naar zouden moeten doorstromen) in de nadagen van de economische crisis minder duur dan nu. De gemiddelde huurprijs in de vrije sector is nu bijna anderhalf keer zo hoog als dertien jaar geleden. Van de vrijesectorwoningen die in het tweede kwartaal van 2026 te huur werden aangeboden, kostte maar liefst 41 procent meer dan 2.000 euro per maand. Dus als je al een woning vindt, ben je heel veel meer kwijt aan huur.
Dat maakt de gedachte achter de oorspronkelijke maatregel -een hogere huur stimuleert mensen om door te stromen in de huidige woningmarkt extra ingewikkeld.
Waarom wordt de IAH niet afgeschaft als je helemaal niet kán doorstromen?
Het kabinet wil anno 2026 de maatregel juist intensiever gaan inzetten. Het werkt aan een wetsvoorstel dat woningcorporaties verplicht de iah toe te passen bij huurders met een hoger inkomen. Nu mogen verhuurders nog zelf kiezen of ze de IAH toepassen. Het doel is opvallend genoeg niet meer alleen de doorstroming. Het kabinet vindt het nu ‘rechtvaardig dat van huishoudens met meer financiële draagkracht een eerlijke bijdrage wordt gevraagd’. De extra huurinkomsten moeten corporaties meer ruimte geven om te investeren in onder meer nieuwbouw, onderhoud en verduurzaming. Daar gaan corporatiehuurders met een inkomen boven een bepaalde grens dus extra aan meebetalen.
Wat kun je doen als je zo’n huurverhoging krijgt?
Er zijn verschillende redenen om bezwaar te maken tegen een inkomensafhankelijke huurverhoging. Bijvoorbeeld als de inkomensindicatie niet klopt, je inkomen is gedaald of de huur door de verhoging boven de maximale huurprijs van je woning uitkomt.
Bezwaar maken tegen de jaarlijkse huurverhoging moet vóór de datum waarop die ingaat. Dat is per 1 juli van dat jaar. Je kunt vragen of er alsnog coulance mogelijk is, maar de verhuurder hoeft daar niet in mee te gaan. AIs je huishoudinkomen gedaald en val je daardoor in een lagere inkomenscategorie? Dan kun je ook een huurverlaging verzoeken. Je vraagt de verhuurder dan om eerdere inkomensafhankelijke huurverhogingen geheel of gedeeltelijk terug te draaien. Dat kan wettelijk tot maximaal drie jaar terug. Bij Fien Wonen hebben de huurdersraden vier jaar bedongen.
Wordt de IAH echt verplicht?
Als het aan het kabinet ligt wel. Woningcorporaties moeten straks verplicht de inkomensafhankelijke huurverhoging toepassen bij huurders met een hoger inkomen. Voor particuliere verhuurders is zo’n verplichting niet aangekondigd.
Het kabinet wil het wetsvoorstel begin 2027 in consultatie brengen. Daarna moet het nog door de Tweede en Eerste Kamer. Het kabinet schat dat zo’n 177.000 huishoudens bij woningcorporaties op basis van hun inkomen voor de extra huurverhoging in aanmerking komen. Dat is ongeveer 8 procent van de sociale huurders bij woningcorporaties.
En daar blijft het mogelijk niet bij. Het kabinet wil bij de toewijzing van sociale huurwoningen ook het vermogen van nieuwe huurders gaan toetsen. Ook onderzoekt het kabinet of zittende huurders met vermogen een extra huurverhoging van 50 of 100 euro per maand kunnen krijgen. Hoe zo’n vermogensafhankelijke huurverhoging eruit zou zien en vanaf welk vermogen die zou gelden, is nog niet bekend.
Het ‘gluren’ in het huishoudboekje van huurders heeft dus nog niet z’n hoogtepunt bereikt. Die trend maakt strijden ertegen lastig, maar natuurlijk niet onmogelijk.
Video’s
Op onze videopagina tref je meer video’s aan over de IAH.
Wat vindt de Woonbond?
‘De Woonbond is principieel tegenstander van de inkomensafhankelijke huurverhoging’, zegt belangenbehartiger Marcel Trip. ‘De maatregel werkt ongelijke behandeling van woningeigenaren en huurders in de hand. Als huurder met een hoger inkomen moetje steeds meer huur gaan betalen, terwijl dat voor een woningeigenaar niet zo is.’
Ook de gedachte dat huurders erdoor doorstromen, werkt volgens Trip niet. ‘Je jaagt mensen op kosten, terwijl ze nergens anders heen kunnen. En principieel vinden wij ook niet dat ze ergens anders naartoe moeten: sociale huur is voor een brede doelgroep.’
Verplichting gaat verder Het huidige plan om de in komensafhankelijke huurverhoging te verplichten voor woningcorporaties gaat nog veel verder. Trip: ‘Nu kunnen corporaties samen met huurdersorganisaties besluiten om die niet toe te passen. Straks wordt die lokale afweging onmogelijk gemaakt.’ Ook wil het kabinet de inkomensafhankelijke huurverhoging niet meer meetellen in de ma><imale huursomstijging. Nu moet een hogere verhoging voor de ene huurder worden gecompenseerd door een lagere voor een andere. Trip: ‘Daardoor kunnen straks niet alleen huurders met een hoger inkomen, maar ook huurders met een laag inkomen een hogere huurverhoging krijgen.’ De Woonbond wil dat de plannen van tafel gaan. Trip: ‘Laat álle hogere inkomens bijdragen via de inkomstenbelasting.’ Blijft de maatregel toch bestaan, dan wil de Woonbond dat huurders met een huur boven de 0sociale huurgrens geen inkomensafhankelijke huurverhoging krijgen. Ook moet de huur bij inkomensdaling weer kunnen dalen, zonder de huidige beperking tot drie jaar.
