Sloop & nieuwbouw

Projecten van sloop & nieuwbouw zijn zeer ingrijpend voor de zittende huurders. Zij zullen hun vertrouwde woning en buurt moeten gaan verlaten om eventueel later weer terug te kunnen keren. Natuurlijk zal een woningcorporatie veel stappen moeten ondernemen en zal er een sociaal plan worden opgesteld.

Je hebt in hoofdzaak te meken met 2 wetten:

• Omgevingswet;
• Overlegwet (Wet overleg Huurders Verhuurder).

Onderstaand samengevat artikel probeert wat inzicht te geven in de vele mogelijke stappen die gemeente, woningcorporatie, huurders, omwonenden en andere belanghebbenden kunnen zetten bij een project voor sloop & renovatie. Het is gebaseerd op een project in Ameide dat zich bevindt in een gebied voor beschermd dorpsgezicht. De afbeeldingen (infographics) proberen een snelle informatiebon te zijn.
Bij dit artikel is via een aantal vragen gebruik gemaakt van AI, zoals ChatGPT en NotebookLM.
Het volledige artikel kan je hier downloaden.

Wat moet een gemeente of corporatie juridisch doen bij een sloop/nieuwbouw-traject?

Wat moet de gemeente doen?	Wat moet de corporatie doen?
Stap 1 – Check planologische passendheid	Overleg met huurdersorganisatie (Overlegwet)
Stap 2 – Participatie beoordelen	Overleg met individuele huurders (huurrecht)
Stap 3 – Vergunningprocedure	Verhuiskostenvergoeding
Stap 4 – Ter inzage legging
Stap 5 – Erfgoedtoets

Wat kan de rol zijn van een burger die zich als externe adviseur / gids opwerpt? Welke belangen kan/mag hij/zij vertegenwoordigen voor de huurders?

Bij sloop/nieuwbouw in beschermd dorpsgezicht (onder de Omgevingswet en met sociale huur) kan een burger zich op verschillende manieren “opwerpen” als externe adviseur of gids. Maar zijn formele positie hangt volledig af van wie hem mandaat geeft.

Een externe adviseur/begeleider kan:

• Informele ondersteuner zijn van huurders;
• Adviseur zijn van de huurdersorganisatie;
• Zelfstandig optredend zijn als “dorpsbelang”-initiatief.

Een externe adviseur heeft geen rechten volgens de Overlegwet.

Wat zijn de belangrijkste verschillen tussen de Omgevingswet en de Overlegwet?

De belangrijkste verschillen tussen de Omgevingswet en de Wet op het overleg huurders verhuurder (Overlegwet) liggen in hun doelstellingen, de betrokken partijen en de juridische reikwijdte. Hoewel beide wetten relevant zijn bij projecten zoals de sloop en nieuwbouw van sociale huurwoningen, zijn het onafhankelijke regelingen die naast elkaar bestaan.

Aspect	Omgevingswet	Overlegwet
Kernfocus	Ruimtelijke besluiten/projecten	Beleid en beheer van de verhuurder
Wie praat mee?	Brede groep (omwonenden, bedrijven, etc.)	Huurders (via organisa-ties/commissies)
Rol van deelname	Motiveringsplicht bij aanvraag	Formeel recht op overleg en advies
Effect	Geen directe blokkademogelijkheden	Invloed via overlegprocedures

Wat zegt de Omgevingswet over participatie bij een project voor sloop en nieuwbouw van sociale huurwoningen? Wie zijn belanghebbenden?

Aspect	Omgevingswet	Overlegwet
Doel	Betrekken van belanghebbenden bij ruimtelijke besluiten	Betrekken van huurders bij beleid en beheer van verhuurder
Reikwijdte	Brede fysieke leefomgeving (pro-jecten/vergunningen)	Relatie verhuurder – huurders
Belanghebbenden	Bewoners, omwonenden, maat-schappelijke partijen, etc.	Huurders via huurdersorganisa-ties/bewonerscommissies
Historie van deelname	Verplicht om aan te geven wat is gedaan	Recht op overleg en advies
Bindend effect	Geen directe bevoegdheid om besluit te blokkeren	Kan in praktijk wel invloed krijgen via overlegprocedures

Wat zijn daar de extra aandachtspunten bij woningen die behoren tot beschermd dorpsgezicht?

Als de woningen oud zijn én liggen binnen een beschermd dorpsgezicht, dan gelden onder de Omgevingswet extra inhoudelijke én procedurele aandachtspunten. Dat heeft gevolgen voor sloop, nieuwbouw, én de manier waarop participatie wordt ingericht.

Bij oude sociale huurwoningen in beschermd dorpsgezicht moet je extra letten op:

1. Cultuurhistorische onderbouwing;
2. Strenge slooptoets;
3. Erfgoed- en welstandseisen;
4. Verbreding van kring van belanghebbenden;
5. Zwaarder participatietraject;
6. Parallel overlegtraject met huurders op basis van de Overlegwet;
7. Verhoogde kans op bezwaar/beroep.

Rechten als huurder

Er lopen altijd twee juridische sporen:

1. Publiekrechtelijk spoor → vergunning (gemeente);
2. Privaatrechtelijk spoor → beëindiging huurovereenkomst (rechter).

Huurders kunnen sloop alleen écht tegenhouden als ze op één van die sporen juridisch succes boeken.

Als:

• Gemeente zorgvuldig heeft gemotiveerd;
• Erfgoedtoets solide is;
• Corporatie renovatie serieus heeft onderzocht;
• Herhuisvesting goed geregeld is.

Dan is het juridisch moeilijk om sloop volledig tegen te houden. Rechters geven corporaties veel ruimte bij herstructurering, mits zorgvuldig.